实施了10年之久的《杭州市物业管理条例》即将大修。
今年8月，市房管局在市政府门户网站，对《杭州市物业管理条例(修订草案)》举行网上公开听证。市法制办对条例(修订草案)送审稿进行修改完善后，昨天再度公开征求社会各界的意见和建议。
征求意见稿列出了10大听证要点，比如：物业管理的形式包括哪些？业主自行管理应设定哪些条件和要求？社区居委会在物业监督管理活动中应当承担哪些职责？物业企业接管、退出物业管理区域应当设定哪些要求？如何有效制止物业使用中的违法行为？
草案全文可在市政府法制办网站(www.hangzhoufz.gov.cn)查看。征求意见10月30日截止。
不论你有几套房
每户只能投一票
草案规定：业主投票权数，要按照专有产权的数量计算，一个专有部分按一人计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，也只能按一个人计算。
解读：原条例当中，业主的投票权，实行一套一票。现在修正为“按业主算”。在一个小区里，不管你住的房子有多大，或有多少套房，业主权利一律平等，开业主大会时每户业主只有一个投票权。
分期开发的小区
设一个业委会但需不断增补委员
草案还有一些新规定，是以前没有的。
比如，现在分期开发的小区很多，有的已形成多个封闭小区，但设施设备却是共用的。这种大型小区要成立几个业委会？
草案专门规定：由一个物业管理的分期开发的建设项目，在首次业主大会会议时，就要根据分期开发的物业面积和进度等，明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付使用的物业，则由开发建设单位履行业主职责。
也就是说，同一物业管理的小区，业委会应该设一个，但要随着小区分期开发的进展，不断增补业委会委员。
业委会出现缺额
候补委员自动递补
“候补委员”这个词，首次被提了出来。
业委会人数要在5至11人，必须是单数，以方便投票决策。那碰上委员辞职怎么办？
草案提出可以设立“候补委员制度”。
候补委员人数不超过委员人数的50%。可以与正式委员一同由业主大会选举产生。当业委会因委员辞职等原因缺额，且缺额人数不超过50%的，可以从候补委员中自动递补。但如果缺额超过50%，就要重新选举业委会了。
物业如果“掉链子”
居委会“见义勇为”来接管
业委会委员有辞职的可能，物业同样有突然撂挑子走人的可能性。
但小区管理不能掉链子。
草案考虑到了这种特殊情形，解决办法是：先制订物业管理应急预案。然后由居委会按预案，应急组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由该小区业主共同承担。
不过，居委会的接管好比“见义勇为”，不是无期限的。6个月后，要是小区还没选聘好物业，业主们就要自行管理了。
小区自行管理别忘防范意外伤害
“自行管理”的模式也是原条例中没有的。
草案规定：经小区专有部分面积占总建筑面积过半数、且人数占总人数过半数的业主同意，可以在街道、居委会的监督指导下，该小区可由业主自行管理，并设定执行机构和负责人。
业主们可以自行雇人，进行保洁、保安等小区服务，但要为他们支付意外伤害等保障费用。
电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。
新增物业保修金
专门针对房屋质量问题
草案还给开发商加了一道“紧箍咒”——物业保修金。
物业保修金和物业维修资金是两回事。
物业保修金，是开发商出的。在办产权证前就得上交，而且要存储8年，作为建筑工程等问题的维修费用。
物业维修资金，则是由全体业主缴存的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
物业保修金存满8年后，本息余额要退还建设单位。但建设单位如果因歇业、破产等原因不存在了，那这笔本息余额就转为小区的物业维修资金了。
物业维修资金的申请和使用比较严格，流程较多。不过，如果电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，草案特别规定：可以按简易程序申请使用物业维修资金。